În data de 2 septembrie 2026, la Bran, a avut loc o întâlnire de lucru dedicată aplicării noilor prevederi ale Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC, cu accent pe aspectele care interferează direct cu activitatea de cadastru, topografie, geodezie și urbanism.
Discuțiile au avut un caracter preponderent practic, fiind prezentate modificările legislative introduse de noul Cod și analizate mai multe situații întâlnite în activitatea curentă.
Pentru informarea colegilor, prezentăm în continuare principalele subiecte discutate și concluziile de lucru rezultate în cadrul întâlnirii.
Dezmembrare, parcelare și documentațiile de urbanism
Unul dintre principalele subiecte a fost noua delimitare dintre dezmembrarea cadastrală și parcelarea urbanistică.
CATUC definește dezmembrarea ca operațiunea cadastrală prin care un teren este dezlipit în două imobile.
Separat, parcelarea este reglementată ca operațiune urbanistică de divizare în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcții noi și a stabilirii condițiilor urbanistice de construire.
În cadrul întâlnirii a fost prezentat și regimul documentațiilor de urbanism necesare parcelării.
Pentru parcelările din intravilan, regula generală este elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal – PUZ. Prin excepție, în condițiile prevăzute de CATUC, parcelarea unui teren în până la 12 loturi destinate construirii de locuințe individuale poate fi realizată, o singură dată, în baza unui Proiect Urbanistic de Detaliu – PUD, dacă reglementările urbanistice necesare sunt deja stabilite prin PUG sau PUZ.
În acest context au fost prezentate prevederile art. 81 CATUC, referitoare la PUD, precum și dispozițiile aplicabile operațiunilor de parcelare.
Pentru terenurile care nu se încadrează în această excepție, parcelarea presupune parcurgerea procedurii aferente PUZ.
Un aspect important pentru profesioniști rămâne corecta calificare a operațiunii, întrucât CATUC și Regulamentul aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023 utilizează în prezent o terminologie care nu este încă armonizată integral.
PUZ – zona reglementată și zona studiată
În cadrul prezentării prevederilor art. 64 CATUC a fost clarificată diferența dintre zona reglementată și zona studiată aferente unui PUZ.
Din perspectiva lucrărilor topografice, s-a precizat că suprafața minimă care trebuie cuprinsă în planul topografic supus recepției OCPI este zona reglementată.
Zona studiată poate avea o întindere mai mare și va fi stabilită de autoritatea publică locală în cadrul procedurii de emitere a avizului de inițiere, act care înlocuiește în noua reglementare fostul aviz de oportunitate.
Prin urmare, pentru întocmirea suportului topografic aferent unui PUZ, este important ca persoana autorizată să cunoască de la început atât limitele zonei reglementate, cât și întinderea zonei de studiu stabilite de autoritatea locală.
Extravilanul și posibilitatea construirii
În cadrul întâlnirii au fost prezentate și prevederile art. 217 CATUC, referitoare la situația terenurilor din extravilan care nu sunt reglementate pentru construire.
Subiectul este important inclusiv în etapa preliminară realizării unor operațiuni cadastrale, întrucât regimul urbanistic al terenului poate influența atât configurația propusă a imobilelor rezultate, cât și posibilitatea utilizării ulterioare a acestora pentru construire.
Certificatul de urbanism în noua legislație
Un capitol important al discuțiilor a fost dedicat art. 253 CATUC și noilor categorii de certificate de urbanism.
Noul Cod diferențiază mai clar certificatul de urbanism pentru informare de certificatul de urbanism necesar operațiunilor cadastrale și de certificatele aferente autorizării construcțiilor.
Certificatul de urbanism pentru informare
Certificatul de urbanism pentru informare poate fi solicitat de orice persoană interesată.
În cadrul întâlnirii s-a recomandat ca, anterior formulării unei propuneri de dezmembrare sau parcelare, să fie solicitat un astfel de certificat.
Această recomandare are un caracter preventiv și este deosebit de utilă pentru persoana autorizată și pentru proprietar, deoarece permite cunoașterea în prealabil a prevederilor regulamentului local de urbanism aplicabile imobilului.
În acest mod, propunerea poate ține cont încă de la început de condiții precum:
- suprafața minimă a parcelei;
- frontul la stradă;
- accesul;
- POT și CUT;
- retragerile;
- celelalte condiții de construibilitate.
S-a subliniat faptul că o împărțire aparent corectă exclusiv din punct de vedere geometric poate conduce la apariția unor loturi neconstruibile.
Un exemplu discutat îl reprezintă situația în care pe teren există deja construcții, iar procentul de ocupare a terenului – POT este consumat integral sau într-o proporție care nu mai permite configurarea unor loturi construibile în forma inițial propusă.
Din acest motiv, verificarea regimului urbanistic înaintea proiectării geometriei operațiunii poate evita refacerea ulterioară a documentației.
Ieșirea din indiviziune
A fost abordată distinct situația ieșirii din indiviziune.
CATUC prevede expres că, în cazul acțiunilor de ieșire din indiviziune, emiterea certificatului de urbanism este facultativă.
Având în vedere legătura directă dintre această prevedere și activitatea notarială, în cadrul întâlnirii s-a considerat oportună discutarea subiectului și cu Camera Notarilor Publici Brașov, astfel încât caracterul facultativ stabilit de lege să nu fie transformat prin practică într-o cerință obligatorie.
Colegiul Geodezilor din România – Filiala Teritorială Brașov a inițiat deja demersuri pentru organizarea unui dialog profesional cu Camera Notarilor Publici Brașov pe marginea noilor prevederi CATUC.
Cine poate solicita certificatele de urbanism?
În ceea ce privește depunerea documentelor, s-a precizat că pentru certificatul de urbanism pentru informare cererea poate fi formulată de orice persoană interesată.
Pentru certificatul de urbanism aferent operațiunilor cadastrale, solicitarea poate fi făcută de proprietar sau de o persoană împuternicită de proprietarii tabulari.
În cadrul discuțiilor s-a arătat că, în lipsa unei prevederi exprese în CATUC care să solicite forma autentică, împuternicirea nu trebuie să fie autentificată notarial.
Practica stabilită pentru Bran, Holbav și Poiana Mărului privind identificarea imobilelor
Un aspect practic important a vizat documentele necesare identificării imobilelor în cadrul procedurilor de emitere a certificatelor de urbanism.
Pentru cele trei UAT-uri din cadrul A.D.I. Poiana Mărului – Holbav – Bran, s-a stabilit ca, în situațiile discutate în cadrul întâlnirii privind imobilele care nu pot fi identificate corespunzător în eTerra, să fie prezentate:
- extras de carte funciară, cu o vechime de maximum 30 de zile;
- plan de încadrare în zonă, întocmit de inginerul topograf cu localizarea imobilului pe ortofotoplan și tabel de coordonate în sistem Stereo 70.
Această soluție reprezintă practica administrativă comunicată în cadrul întâlnirii pentru UAT-urile Bran, Holbav și Poiana Mărului și nu trebuie extinsă automat asupra procedurilor aplicate de alte autorități publice locale.
Soluția are rolul de a permite identificarea clară și neechivocă a imobilului atunci când informațiile disponibile în sistemele cadastrale nu sunt suficiente.
Dezmembrările succesive și evitarea eludării POT/CUT
A fost discutată și noua regulă introdusă de CATUC privind dezmembrarea succesivă a imobilelor în scopul eludării reglementărilor urbanistice referitoare la POT și CUT.
În cadrul întâlnirii, interpretarea exprimată a fost că această prevedere trebuie avută în vedere pentru operațiunile realizate după intrarea în vigoare a CATUC, respectiv după data de 25 august 2026.
Scopul reglementării este evitarea situațiilor în care o parcelare care ar trebui analizată urbanistic este realizată în etape succesive, prin operațiuni aparent independente, pentru a ocoli condițiile urbanistice aplicabile.
Fiind un text nou, modul concret de aplicare a acestei prevederi va trebui urmărit pe măsura conturării practicii administrative și a eventualelor clarificări emise la nivel central.
Ridicările topografice – cerințe mai detaliate
O parte importantă a întâlnirii a fost dedicată modificărilor privind studiile și planurile topografice.
CATUC reglementează mult mai detaliat conținutul studiului topografic și al planurilor utilizate în procedurile de urbanism și autorizare.
Pentru profesioniști, una dintre concluziile importante este că ridicarea topografică nu trebuie privită exclusiv ca reprezentarea planimetrică a limitelor, construcțiilor și principalelor elemente existente în teren.
În funcție de scopul lucrării, noua reglementare impune reprezentarea unor elemente suplimentare precum:
- relieful terenului;
- construcțiile existente;
- cote relevante la coamă și cornișă;
- poziția și înălțimea construcțiilor învecinate relevante;
- rețele subterane și aeriene;
- cămine și stâlpi;
- împrejmuiri și cotele acestora pe verticală;
- arbori și alte elemente relevante pentru proiect;
- elemente necesare proiectării sistematizării verticale.
Pentru lucrările topografice destinate proiectării, aceste cerințe trebuie avute în vedere încă din etapa măsurătorilor de teren, astfel încât documentația să conțină datele necesare proiectantului și să fie evitate deplasările suplimentare pentru completarea ulterioară a ridicării.
CATUC și Ordinul ANCPI nr. 600/2023 trebuie în prezent citite împreună în această materie, noul Cod aducând un nivel de detaliu mai ridicat asupra conținutului planurilor topografice.
Construirea în baza notificării – art. 294 CATUC
În cadrul întâlnirii au fost prezentate și prevederile art. 294 CATUC, referitoare la lucrările care pot fi realizate în baza unei notificări prealabile.
S-a subliniat faptul că procedura de construire în baza notificării nu înseamnă realizarea unei construcții fără proiect. Lucrările se realizează pe baza documentației de proiectare prevăzute de CATUC, întocmită de specialiștii competenți, cu respectarea reglementărilor urbanistice și a cerințelor aplicabile în materia calității în construcții.
În acest context, în cadrul întâlnirii s-a comunicat faptul că UAT Holbav intenționează să pună la dispoziția cetățenilor proiecte-tip complete pentru situațiile care se încadrează în procedura de construire prin notificare. S-a precizat că aceste proiecte vor fi supuse vizei arhitectului-șef al Consiliului Județean Brașov, iar beneficiarii vor suporta costurile aferente proiectului și vor parcurge demersurile necesare pentru obținerea vizei.
Această modalitate de implementare reprezintă practica prezentată în cadrul întâlnirii pentru UAT Holbav și nu trebuie interpretată ca o procedură generală aplicabilă automat tuturor autorităților publice locale.
Pentru persoanele autorizate din domeniul topografiei, o cerință importantă privește întinderea măsurătorilor. În cazul categoriei speciale de locuință unifamilială în mediul rural prevăzute de Anexa nr. 3 CATUC, cu regim maxim de înălțime P+M și suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, planul situației existente trebuie realizat pe o suprafață care se extinde cu minimum 25 m față de toate limitele cadastrale ale imobilului.
Această cerință trebuie avută în vedere încă din etapa ofertării și a măsurătorilor de teren, întrucât suprafața efectiv ridicată poate fi semnificativ mai mare decât suprafața imobilului beneficiarului. Regula extinderii cu minimum 25 m nu trebuie însă generalizată la toate lucrările realizate în baza notificării, fiind prevăzută pentru această categorie particulară de proiect simplificat.
Autorizația de regularizare – art. 301 CATUC
În cadrul întâlnirii au fost prezentate și prevederile art. 301 CATUC privind autorizația de regularizare, aplicabilă anumitor situații în care lucrările au fost executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.
În discuție a fost evidențiată diferența dintre construcțiile edificate anterior datei de 1 august 2001 și cele realizate ulterior acestei date.
Pentru construcțiile anterioare datei de 1 august 2001 continuă să fie relevante prevederile Legii nr. 7/1996 și ale Regulamentului aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, inclusiv mecanismul de înscriere pe baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale, în condițiile prevăzute de legislație.
Pentru situațiile ulterioare acestei date au fost prezentate noile mecanisme de regularizare prevăzute de CATUC.
Având în vedere că Ordinul ANCPI nr. 600/2023 nu este încă armonizat integral cu noul Cod, pentru fiecare caz concret este necesară verificarea cumulativă a prevederilor CATUC, Legii nr. 7/1996 și ale regulamentului cadastral aplicabil.
Drumurile de acces și servituțile
În cadrul discuțiilor referitoare la parcelări, drumuri de acces și servituți a fost reamintită necesitatea respectării prevederilor H.G. nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism.
Actul normativ conține în continuare cerințe relevante privind accesurile la parcele și dimensionarea acestora.
Prin urmare, atunci când se propune formarea unor parcele noi, analiza nu trebuie limitată la posibilitatea tehnică de realizare a operațiunii cadastrale.
Trebuie verificată și posibilitatea asigurării unui acces corespunzător din punct de vedere urbanistic, fie prin constituirea unui lot distinct destinat drumului, fie prin soluțiile juridice și tehnice permise de legislație.
Acest aspect este cu atât mai important în zonele cu relief dificil, unde configurația cadastrală și accesul pot influența semnificativ construibilitatea parcelelor rezultate.
Un dialog practic între administrație și profesioniști
Întâlnirea a fost organizată la inițiativa doamnei arh. Nicoleta Iubu, arhitect-șef al A.D.I. Poiana Mărului – Holbav – Bran, care a prezentat principalele modificări legislative și a răspuns întrebărilor ridicate de participanți pe situații concrete.
La întâlnire au participat dl. Comin Feroiu, primarul comunei Bran, dl. Călin Ioan Funaru, avocatul A.D.I. Poiana Mărului – Holbav – Bran, dl. Constantin Marian Duicu, consilier superior urbanism, dna. Simona Porancea, reprezentant al compartimentului de urbanism al Primăriei Moieciu, precum și reprezentanți ai administrației publice locale și profesioniști interesați de aplicarea noilor reglementări.
Colegiul Geodezilor din România – Filiala Teritorială Brașov a fost reprezentat de delegația formată din ing. Andrei-Marius Sîrbu, ing. Cristian Teresneu și ing. Lucian Boariu, alături de alți colegi geodezi prezenți la întâlnire.
Discuțiile s-au desfășurat într-un cadru deschis și aplicat, participanții analizând atât prevederile noului Cod, cât și situații concrete întâlnite în activitatea profesională curentă.
Considerăm că organizarea unor astfel de întâlniri este deosebit de utilă în această perioadă de început a aplicării CATUC.
CGR – Filiala Teritorială Brașov salută inițiativa A.D.I. Poiana Mărului – Holbav – Bran și disponibilitatea tuturor participanților pentru un dialog profesional direct și așteaptă continuarea unor astfel de întâlniri de lucru.
O relație funcțională între administrația publică și profesioniști, bazată pe dialog și pe clarificarea din timp a procedurilor, poate reduce interpretările neunitare, solicitările de completare și refacerea documentațiilor și poate conduce, în final, la proceduri mai eficiente și mai predictibile pentru cetățeni.
Notă: Prezentul material are caracter informativ și sintetizează principalele aspecte prezentate și discutate în cadrul întâlnirii de lucru desfășurate la Bran în data de 2 septembrie 2026. Precizările referitoare la procedurile sau practicile administrative locale sunt aplicabile autorităților pentru care acestea au fost comunicate și nu reprezintă interpretări oficiale cu caracter general ale CATUC. Pentru fiecare situație concretă se recomandă verificarea formei în vigoare a actelor normative aplicabile și a eventualelor instrucțiuni emise ulterior de autoritățile competente.
